Как сдавать жилье у моря

Как заработать на аренде недвижимости у моря

Многие покупатели приморской зарубежной недвижимости считают, что приобретают выгодный инвестиционный актив, на аренде которого можно с легкостью заработать. Но на самом деле реальную отдачу от аренды получают лишь единицы, сумевшие не только грамотно выбрать объект, но и правильно организовать процесс, наладив постоянный поток арендаторов.

Прежде всего, покупатель недвижимости должен решить, хочет ли он всего лишь окупить затраты на обслуживание квартиры, время от времени используя ее для собственного отдыха, или же рассматривает ее исключительно как средство получения дохода. Совместить эти две цели, то есть использовать недвижимость как летнюю дачу и одновременно зарабатывать серьезные деньги, точно не получится.

Окончил Высшую школу экономики по специальности «экономическая социология», после чего шесть лет работал на различных должностях в информационном центре издательского дома «Коммерсантъ». В 2005 году основал проект Akdeniz.ru, посвященный турецкой недвижимости. В 2013 году запустил новый проект Seaviewhomes.ru по продаже элитной зарубежной недвижимости с видом на море.

Я регулярно получаю звонки от потенциальных «инвесторов», желающих купить такую недвижимость у моря, чтобы летом отдыхать там самим, а зимой выгодно сдавать в аренду. Иногда приходится провести долгое время у телефона, чтобы убедить звонящего в полной нежизнеспособности так тщательно «продуманного» бизнес-плана.

Что и где покупать?

Аренда недвижимости на море имеет свои особенности, главная из которых это, разумеется, сезонность. Она может быть ярко выражена (как, например, в регионе Средиземного моря) или почти не заметна (например, в Юго-Восточной Азии и на островах экваториального пояса). Поэтому выбирая страну для инвестиций, важно представлять себе длительность арендного сезона и сопоставлять эту информацию с арендными ставками и стоимостью самой недвижимости.

Вторая, не менее важная, задача – определить целевую группу своих арендаторов. Россияне, например, предпочитают жить в двух шагах от пляжа в комплексах с максимальным набором инфраструктуры и, желательно, русскоязычным обслуживающим персоналом. Для европейцев, напротив, основным критерием является цена. Многие из них готовы рассматривать варианты в трех километрах от моря и каждый день добираться на пляж на велосипеде или скутере.

Существует и чисто географическая дифференциация. В Турции, к примеру, есть районы, исторически популярные у европейцев (Алания, Фетхие, побережье Эгейского моря), а вот Анталия является исключительно постсоветской здравницей, где европейских туристов не сыскать днем с огнем.

Как подготовить недвижимость к аренде?

Основное правило таково: обстановка должна быть практичной, но не дешевой. Ни в коем случае нельзя ставить в квартиру пластиковый стол и стулья, подходящие лишь для пляжного кафе, оправдываясь принципом «все равно эти арендаторы все переломают». Такой подход неизбежно приведет к обратному эффекту: ваша недвижимость будет позиционироваться в нижнем ценовом сегменте и привлекать лишь соответствующую категорию клиентов, которые не могут позволить себе чего-нибудь получше.

К услугам жильцов должно быть все необходимое, но без излишеств: набор бытовой техники, микроволновка, чайник, телевизор, качественное (но, опять же, практичное, желательно однотонное) постельное белье и полотенца в достаточном количестве.

В современных условиях крайне обязательным является наличие быстрого беспроводного интернета. Если «коммунальный» вайфай вашего комплекса не может обеспечить необходимой скорости и качества, стоит потратиться дополнительно на подключение и оплату личного канала. Это тот самый случай, когда цель точно оправдывает средства.

В общем, если вы хоть когда-нибудь сами снимали жилье, для вас не составит труда поставить себя на место гостя и понять, без чего точно невозможно обойтись, а что в случае острой необходимости может быть куплено самим арендатором без особого ущерба для кошелька.

В доме, который вы собираетесь сдавать, не должно быть никаких личных вещей и других следов вашего пребывания, включая фотографии владельцев, их детей, бабушек, собак и кошек. Вообще существует определенная, устоявшаяся культура взаимоотношений между хозяевами и арендаторами. Она также предполагает, например, что гости не должны оставлять в вашем холодильнике недоеденные продукты, выбросить которые у них не поднялась рука.

Как искать клиентов?

1. Самостоятельно – через знакомых и специализированные сайты. Самые популярные ресурсы по краткосрочной или курортной аренде это holidaylettings.co.uk и airbnb.com. Возможны схемы размещения объектов либо с фиксированной годовой абонентской платой, либо с взиманием небольшой комиссии (3%) с каждого бронирования.

Необходимо понимать, что данные сайты ориентированы, в основном, на представителей европейского и «европеизированного» российского среднего класса, то есть опытных путешественников, которые привыкли анализировать рынок и считать каждую копейку. Поэтому помимо красивых фотографий у вашей квартиры должна быть еще и привлекательная арендная ставка.

Большинство собственников, размещающих объявления на подобных сайтах – частники, которые хотят лишь окупить собственные расходы на содержание недвижимости, а не зарабатывать на ней профессионально. Поэтому выдержать ценовую конкуренцию с такими объявлениями довольно сложно.

2. Через агентство недвижимости, выплачивая определенный процент с каждого арендатора. Обычно минимальная ставка комиссии составляет 10% с контракта. Однако реальность такова, что ни 10%, ни даже 20% комиссии не заставят агентство серьезно вкладываться в маркетинг вашей недвижимости (конечно, если вы не сдаете виллу стоимостью в несколько миллионов евро). Поэтому приготовьтесь к тому, что ваша квартира будет годами висеть на агентском сайте, а клиенты будут появляться лишь от случая к случаю.

3. Перепоручить поиск клиентов управляющей компании или агентству с функциями УК, передав им недвижимость в полное управление. Такая схема уже гораздо выгоднее как для собственника, так и для агентства. В этом случае вы получаете от управляющей компании гарантированный доход (обычно порядка 5% в год от стоимости недвижимости) и избавляетесь от головной боли по поводу поиска клиентов и обслуживания жилья.

Все, что ваша квартира «заработает» за год сверх гарантированных процентов, является доходом компании. Было бы неверно думать, что таким образом УК обворовывает своих арендодателей. За вычетом расходов на маркетинг, рабочую силу и транспорт прибыль УК вряд ли составит больше 3-4% от цены каждого объекта, даже при условии его плотной загрузки.

Конечно, в управление могут взять далеко не каждый объект, поскольку недвижимость должна быть, как говорится, «сдавабельна». В идеале нужно уже при покупке дома прислушаться к рекомендациям профессионалов из той же УК, чтобы верно оценить его арендный потенциал.

Иногда функции УК берет на себя сам застройщик. Таким образом, покупатель может получить контракт на гарантированную ренту уже при подписании договора о покупке недвижимости. Например, на турецком курорте Кушадасы сейчас можно приобрести апартаменты с гарантированной годовой доходностью в 7,5%, да к тому же вам еще и позволят лично пользоваться своей квартирой целый месяц в течение каждого года.

Как организовать обслуживание?

Если недвижимость находится в управлении, этот вопрос не должен беспокоить арендодателя. Ваша УК организует встречу и проводы клиентов, возьмет с них залог, примет дом после заезда, организует уборку, стирку белья и, в случае необходимости, небольшой ремонт.

Но если вы хотите обойтись без УК или агентства, придется либо решать все вопросы самостоятельно, либо оплачивать услуги соответствующих профессионалов. Последнее, к слову, отнюдь не является гарантией качества работ. Например, сотрудники клининговых компаний, которые на самом деле являются хорошим подспорьем и выполняют львиную долю работы по подготовке жилья к новому заезду, часто довольно формально относятся к своим обязанностям. Станут ли они перемывать посуду, гладить постельное белье или заглядывать в микроволновку, если вы лично их об этом не попросите?

Даже при наличии управляющего или консьержа, постоянно живущего на территории комплекса, некоторые вопросы требуют присутствия хозяина либо его доверенного лица. Возможно, если вы намерены принимать двух-трех клиентов в год, эти проблемы никогда вас не коснутся, но если график заездов плотный, будьте готовы время от времени лично вылетать на место для эффективного «разруливания» некоторых вопросов.

В заключение необходимо отметить, что сдавать свою пустующую курортную недвижимость не только можно, но и нужно, однако следует трезво оценить ситуацию и ограничить свои аппетиты. Серьезную прибыль (10-15% в год) на этом рынке получают лишь крупные УК, организованные, как правило, на базе застройщиков и сдающие свои собственные апартаменты.

Количество этих апартаментов обычно исчисляется десятками, а сами УК имеют хорошо развитую агентскую сеть для привлечения клиентов, что позволяет свести к минимуму периоды вынужденного «простоя» объектов в течение летнего сезона.

Источник

Выгодно ли купить квартиру у моря, чтобы сдавать её

Если вы пообщаетесь с сотрудниками банков, которые занимаются ипотекой в курортных городах, то они расскажут вам об отдельной категории клиентов. Это жители крупных городов, активно скупающие «квартиры у моря» для того, чтобы отдыхать в них во время отпуска, раз в году. Такие клиенты исправно платят по кредиту, страхуют их и никогда не доставляют банку проблем.

Но есть ещё другая категория людей, которые рассматривают курортное жильё не столько в виде летней резиденции, сколько в виде бизнеса.

Ведь «все знают», что квартира летом в Сочи или каком-нибудь другом курортном городе может приносить хорошие деньги.

Да что тут говорить, в этих городах, многие жители только за счёт этого и живут! (Счастливы они по этому поводу или нет — это другой вопрос).

Исходные данные. Сколько стоит квартира в курортном городе

Понятное дело, что и квартира в городе, расположенном на берегу моря, стоит совсем не так, как, например, в Торжке, который я использовал в качестве примера в одной из предыдущих публикаций.

Предлагаю, в качестве исходных данных взять следующие:

Город: Геленджик (выбран случайно из нескольких вариантов, просто для того, чтобы написав эту публикацию, я наконец-то запомнил, как пишет название — с буквой «д» или без неё).

И вообще там красиво 😉.

Квартира: однокомнатная , приобретается на вторичном рынке (чтобы сразу можно было сдавать в аренду).

Сколько стоит однокомнатная квартира в Геленджике

В качестве источника цен воспользуемся сайтом Avito. Очень красиво выглядят предложения по продаже квартир на карте.

Видите: предложений полно.

Но выбрать что-то, не находясь на месте, очень сложно. И разброс цен на квартиры очень большой: от 1,6 млн. руб. до 12,5. Вручную рассчитать среднюю цену почти невозможно.

Поэтому будем считать из расчета средней цены квадратного метра. Её можно посмотреть на сайте vestum.ru.

В настоящее время средняя стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке в Геленджике составляет 78 183 руб .

Предположим, что площадь приобретаемой квартиры будет составлять 40 кв. м. Т.е. стоимость самой квартиры составит: 3 127 320 руб . Для удобства расчётов, округлим до 3 млн руб .

Сколько можно заработать на сдаче в аренду квартиры в Геленджике

Сдача жилья в курортном городе характеризуется тем сезонностью. В Геленджике квартиру можно хорошо сдавать летом. Но если вы в июне пообщаетесь с жителями черноморских городов, которые занимаются сдачей жилья, то услышите о проблемах — отдыхающих нет, квартиры простаивают пустые.

В остальное время квартиры сдают либо помесячно — цены, естественно, совсем другие. Предложений столько, что не всегда удаётся найти арендаторов.

С другой стороны, если собственник решит сдавать квартиру без перерыва на лето, то он без проблем найдёт жильцов, которые будут готовы жить у него годами. Сами представьте, каково это, когда каждый год в мае тебе нужно подыскивать новое жилье.

Сколько может приносить сдача квартиры

В соответствии с данными сайта vestum.ru средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 14 857 руб., т.е.

Данных о летних посуточных ценах там нет, но тут как раз поможет сайт hochu-na-yuga.ru. Разброс цен там тоже есть, но видно, что можно рассчитывать на 2000 руб. за сутки в июне (60 000 в месяц) и 3000 руб. за сутки в июле и августе (по 90 000 руб. в месяц).

Годовой доход составит:

60 000 руб. + 90 000 × 2 мес. + 15 000 руб. × 9 мес. = 375 000 руб .

Относительно стоимости квартиры это составит 12,5 процентов годовых.

Для сравнения, если сдавать квартиру, без учета летнего сезона, то получится меньше: 15 000 × 12 = 180 000 руб. — в два раза меньше!

Всё ли так хорошо? Выгодно ли купить квартиру у моря, чтобы сдавать её?

Доходы — это хорошо, но кроме затрат на покупку квартиры будут ещё и расходы.

• Налоги . Вариант «можно не платить» обсуждать не буду — это каждый решает сам. 13% (НДФЛ) от суммы 375 000 руб. составит 48 750 руб.
• Расходы на поиск клиентов в летний период. Конечно, можно надеяться, что клиенты найдут вашу квартиру сами, но если вы бывали «на югах», то помните этих людей, которые уже в поезде начинают сдавать квартиры и стоят у дороги с объявлениями «Жильё у моря». Эти люди за услуги по размещению отдыхающих берут деньги. С владельцев жилья. Это составит до 20% от летнего дохода — т.е. 48 000 руб.

Т.е. остается 278 250 руб, что соответствует 9,28 процентов годовых.

• А ведь будут ещё коммунальные платежи, расходы на ремонт (его придётся делать хотя бы один раз в году) и ещё всяких разных расходов.

Очевидно, что такой бизнес интересен местным жителям, для которых сдача квартиры летом является дополнительным доходом к заработной плате.

А вот для тех, кто живёт в другом городе уже не всё так интересно. Конечно, можно обратиться в агентство, гот о вое заниматься сдачей жилья в субаренду. Но это будут совсем другие деньги, ведь агентство тоже должно что-то заработать.

В общем, вряд ли имеет смысл покупать там квартиру, рассчитывая заработать на сдаче в аренду «удалённо».

Источник